Muito além da Orla: Como a queda da LUOS ameaça a economia de João Pessoa

Parte 1 em 30 segundos

Na nossa primeira análise, explicamos como a decisão do TJPB de declarar inconstitucional a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) gerou um vácuo jurídico.

Mostramos que a "Lei do Gabarito" não era um vale-tudo, mas uma tentativa técnica de ordenamento. Agora, com a anulação retroativa (efeito ex tunc), obras licenciadas e regulares de repente acordaram "irregulares". O foco hoje é outro: o impacto real no seu bolso.

O que mudou desde a decisão?

O cenário evoluiu rápido e a reação institucional confirma a gravidade do momento. O Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB) publicou a decisão reforçando os efeitos retroativos [fonte oficial], o que na prática zera a validade da lei desde sua origem.

O Ministério Público (MPPB) celebrou a medida como vitória ambiental [ver nota], mas o setor produtivo soou o alarme. O CRECI-PB emitiu nota oficial preocupado com o impacto no mercado imobiliário [ler nota], e o Sinduscon-JP classificou o cenário como de extrema insegurança jurídica, alertando para paralisação de investimentos [carta aberta].

A Prefeitura, segundo veículos locais, deve recorrer. Mas a batalha judicial é longa. E o mercado? O mercado não espera.

“Se a regra muda no meio do jogo, quem paga a conta?”

O efeito dominó no bolso (risco vira preço)

É tentador achar que essa briga é só de "construtora rica vs. justiça". Errado. O mercado imobiliário funciona em cadeia. Quando você injeta insegurança jurídica (o risco de uma licença ser cancelada anos depois), você aciona uma sequência lógica e cruel de custos:

Trava no Crédito: Bancos odeiam incerteza. Se a garantia do imóvel (o alvará) está sub judice, o financiamento endurece ou encarece. Menos crédito = menos lançamentos.
Oferta Menor: Com medo de lançar novos prédios e ficar preso na justiça, construtoras seguram projetos. Menos oferta de imóveis na praça, com a demanda de João Pessoa ainda alta, resulta em...
Preço Maior: Lei da oferta e procura. Quem já tem o imóvel pronto e regularizado vai cobrar mais caro. O "risco jurídico" vira uma sobretaxa embutida no preço do metro quadrado.

“O aluguel vai sentir primeiro?”

Provavelmente. Quem investe em imóvel para alugar (buy-to-rent) costuma fugir de praças instáveis. Se o investidor põe o pé no freio, a oferta de imóveis para locação não cresce na velocidade que a cidade precisa. Resultado: aluguéis pressionados para cima num momento em que a população já sente o peso da inflação.

RAIO-X DO QUE ESTÁ EM JOGO Amostra Obra Track

Fizemos um recorte em nossa base de dados (obras detectadas entre 06/05/2024 e 14/12/2025) para entender o volume de empreendimentos que navegaram durante a vigência ou discussão dessas normas.

553

Obras na Amostra*

Concepção (Projetos) 196

Execução (Fundação à Acabamento) 357

Fundação: 79 Estrutura: 74 Alvenaria: 25 Ex. Externa: 84 Ex. Interna: 50

*Nota: Esta é uma amostra do mapeamento ativo do Obra Track na região metropolitana, não o total oficial de alvarás da prefeitura. Ela serve como indicador de tendência e volume de capital exposto à insegurança.

Evidências Visuais do Mercado

Mapa de calor de obras em João Pessoa - Obra Track — Obras ativas mapeadas em João Pessoa. Cada ponto desse pode representar dezenas de empregos diretos e indiretos.

O mapa acima não mostra apenas prédios. Mostra o ecossistema econômico da cidade pulsando. A decisão judicial coloca uma nuvem de incerteza sobre grande parte desses pontos, especialmente os licenciados mais recentemente.

Gráfico de obras por estágio - Obra Track — Volume significativo de obras em estágios iniciais (fundação/estrutura), os mais vulneráveis a paralisações jurídicas.

Note (no gráfico acima) a quantidade de obras em "Fundação" e "Estrutura". São investimentos pesados, que já compraram aço, cimento e contrataram mão de obra, mas que ainda têm longo caminho financeiro pela frente. Se o banco trava o repasse por insegurança na licença, a obra para e a demissão acontece.

“Quem ganha quando o investimento trava?”

Ninguém. A cidade perde arrecadação (menos ITBI, menos ISS), o trabalhador perde a vaga e o cidadão perde o acesso à moradia regular. O debate precisa amadurecer: a proteção ambiental é inegociável, mas a segurança jurídica é o oxigênio da economia. Sem ela, a cidade asfixia.

Construtor: Sua obra está segura?

Se sua obra não aparece na nossa amostra ou se você está sentindo na pele o caos pós-decisão, ajude a completar esse diagnóstico.

Enviar dados (30 segundos)

Conclusão: O mercado absorve ou repassa?

A história econômica mostra que o mercado sempre repassa custos. O custo da ineficiência, da burocracia e, principalmente, da insegurança jurídica, nunca fica na conta da empresa — ele flui para o preço final.

Defender João Pessoa é também defender um ambiente onde as regras sejam claras e perenes. Do contrário, teremos uma orla protegida, mas uma cidade economicamente inviável para quem precisa morar e trabalhar nela.

Análise baseada em dados de mercado. As opiniões refletem a preocupação com a segurança jurídica e o desenvolvimento sustentável do setor.